Що потрібно знати при купівлі квартири в новобудові

Купівля квартири в новобудові — важливий і відповідальний крок, що потребує ретельного планування та уважності до деталей. Багатьох приваблює можливість стати власником сучасного житла з новими комунікаціями, продуманим плануванням і свіжим ремонтом. Проте, крім переваг, новобудова може нести й низку ризиків, якщо не врахувати важливі нюанси. У цій статті розглянемо, як перевірити забудовника та його документи, який договір потрібно підписати, які є варіанти оплати, що входить у вартість квартири та іншу важливу інформацію.

Хто забудовник і яка його репутація

Перш ніж підписувати договір із забудовником, важливо переконатися, що він має гарну репутацію та юридичну історію. Це допоможе уникнути неприємних сюрпризів у майбутньому.

Інформацію про забудовника можна знайти на його офіційному сайті та просто через пошук в інтернеті. Варто звернути увагу, скільки років працює будівельна компанія, скільки будинків здано в експлуатацію, чи були проблемні об’єкти. Також не завадить почитати відгуки власників нерухомості, які придбали житло в цього забудовника.

Ось на яких ресурсах можна перевірити репутацію та юридичну історію забудовника:

• сайт Міністерства юстиції — варто скористатися вкладкою «Безкоштовний запит» і пошукати інформацію за назвою забудовника;
• Єдиний державний реєстр судових рішень — корисний для перевірки девелопера, підрядника, власника статутного фонду, проєктувальника та інших осіб, які беруть участь в угоді;
• Публічна кадастрова карта України — можна дізнатися, кому належить земельна ділянка та які права на неї має забудовник;
• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно — по кадастровому номеру земельної ділянки можна побачити, хто її власник, а також перевірити достовірність документів забудовника;
• портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва — можна перевірити дозвіл на будівництво, дані про об’єкт і забудовника тощо.

Якщо за результатами перевірки все добре, можна переходити до ретельного вивчення документів забудовника.

Які документи мають бути в забудовника

При купівлі квартири від забудовника важливим аспектом є перевірка його документів. Надійний забудовник не приховує документацію і завжди готовий надати її потенційним інвесторам.

Ось які документи повинен мати забудовник:

• право власності на земельну ділянку — якщо забудовник взяв землю в оренду, важливо переконатися, що термін оренди не закінчується до дати здачі будинку в експлуатацію;
• цільове призначення земельної ділянки та дозвіл на будівництво — земельна ділянка повинна мати відповідне цільове призначення, наприклад будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку;
• звіт експертного бюро — це підтвердження, що будівництво відповідає всім нормативним вимогам і стандартам;
• містобудівні обмеження — документ показує, де і як може бути зведена будівля, чи не порушує забудовник правила забудови району;
• декларація про початок будівельних робіт — офіційний документ про підтвердження старту будівництва та інформування намірів забудовника;
• проєктна документація — у ній є всі деталі проєкту, як-от планування будинку, матеріали, технічні характеристики тощо;
• ліцензія на будівництво — у кожного забудовника повинна бути відповідна ліцензія з правильною категорією складності будівлі;
• документи про підключення до інженерних мереж — підтвердження, що будівля підключена до каналізації, водовідведення, електричних мереж та інших комунікацій.

Ретельна перевірка цих документів дозволяє зменшити ризики інвестицій та підвищує впевненість у вибраному забудовнику.

Який договір підписує покупець і на що звертати увагу

Процес оформлення угоди багато в чому залежить від того, який спосіб купівлі квартири пропонує забудовник. В Україні найпопулярнішими залишаються підписання договору купівлі-продажу майнових прав, інвестиційного договору, договору розтермінування, а також купівля нерухомості за допомогою фонду фінансування будівництва. На первинному ринку інколи можна зустріти угоди з використанням:

• договору купівлі-продажу облігацій;
• договору про сплату пайових внесків через кооператив;
• попереднього договору купівлі-продажу квартири;
• договору пайової участі у будівництві (ДПУ);
• договору купівлі-продажу деривативу;
• форвардного контракту;
• договору про спільну діяльність.

Незалежно від вибраного способу купівлі первинної нерухомості сторони обов’язково підписують договір, який попередньо важливо уважно перечитати. Найкраще зробити це з допомогою досвідченого юриста, оскільки від прописаних у документі умов залежить весь процес купівлі квартири в новобудові. Важливо звернути увагу, щоб у договорі було згадано, чи фіксується вартість помешкання в національній валюті, в який термін потрібно оплатити всю суму, чи несе забудовник відповідальність за недотримання термінів введення будинку в експлуатацію. Також у документі мають бути описані характеристики помешкання (поверх, площа, кількість кімнат та ін.).

Залежно від того, який спосіб інвестування в новобудову був вибраний, після здачі в експлуатацію житлового комплексу, покупцю, можливо, доведеться додатково оформити основний договір купівлі-продажу. Це передбачатиме також супутні витрати на нотаріуса та оплату податків.

Які умови оплати та чи є розтермінування

Умови оплати залежать від того, який спосіб купівлі пропонує забудовник. Покупцю може бути потрібно зробити авансовий платіж або оплатити всю суму відразу. Якщо немає можливості зразу оплатити всю вартість квартири, варто дізнатися, чи пропонує забудовник розтермінування, кредит або державну іпотеку.

Ось які можуть бути варіанти оплати за квартиру в новобудові:

• 100% оплата — підходить для тих, хто бажає відразу повністю закрити питання купівлі житла;
• розтермінування від забудовника — може бути до 1 до 3 років, зазвичай без переплат і відсотків;
• кредит — кредит на купівлю житла на термін до 20 років із першим внеском від 20% залежно від умов банку;
• державна програма єОселя — вигідна іпотека під 3–10% для готових квартир за підтримки держави;
• державна програма єВідновлення — можливість придбати квартиру за житловий сертифікат від держави.

Який би варіант не був вибраний, у будь-якому разі фінансові операції між покупцем і забудовником обов’язково повинні проходити через банк.

Що входить у вартість квартири

Перед купівлею квартири в новобудові важливо уточнити, що саме включено у вартість житла. Часто ціна на сайті забудовника або в рекламних матеріалах — це базова сума, яка може не враховувати додаткових витрат. Щоб уникнути неприємних сюрпризів, варто заздалегідь дізнатися всі нюанси.

Вартість квартири формується з урахуванням багатьох чинників, зокрема класу новобудови, розташування житлового комплексу, опцій і додаткового комфорту будинку (кількості пасажирських і вантажних ліфтів, наявності паркінгів, систем відеоспостереження, охорони, облаштованої прибудинкової території тощо). Також на ціну впливає планування та конфігурація помешкання, ступінь готовності об’єкта, розвиненість інфраструктури, технологія будівництва, видові характеристики, статус забудовника та ін.

До вартості квартири можуть входити ремонт White Box або чистове оздоблення, підключення до комунікацій, вартість виготовлення технічної документації. Окремо зазвичай оплачується ремонт «під ключ», місце на паркінгу, індивідуальні лічильники, кондиціонери тощо. Щоб уникнути непорозумінь, важливо відразу запитати менеджера, що входить у вартість вибраної квартири, та зафіксувати цей перелік у договорі.

Як поетапно відбувається купівля квартири в новобудові

Процес купівлі квартири в новобудові передбачає кілька етапів. Розуміння їх послідовності допоможе уникнути помилок і краще контролювати ситуацію. Отже, як поетапно відбувається придбання житла в новому житловому комплексі:

1. Вибір забудовника та новобудови. Покупець повинен вивчити ринок, ознайомитися з репутацією забудовників, історією їхніх проєктів і відгуками покупців. На цьому етапі варто порівняти пропозиції за розташуванням, плануванням, інфраструктурою та умовами продажу.
2. Перевірка документів забудовника. Покупець повинен перевірити весь перелік документів, згаданих вище в цій статті.
3. Вибір квартири та узгодження умов. Покупець вибирає квартиру з урахуванням власних вимог і побажань. На цьому етапі обговорюються умови купівлі, вартість, графік платежів, терміни здачі будинку тощо.
4. Підписання договору. Залежно від стадії будівництва сторони можуть підписати договір купівлі-продажу майнових прав, попередній договір, договір участі у фонді фінансування будівництва. Перед підписанням слід уважно прочитати документ і за потреби проконсультуватися з юристом.
5. Оплата вартості квартири. Залежно від вибраного способу купівлі покупець оплачує відразу повну суму, вносить платежі в кілька етапів згідно з графіком або оформлює іпотечне кредитування з першим внеском.
6. Отримання права власності. Після завершення будівництва, введення будинку в експлуатацію та повного розрахунку оформляється право власності на квартиру. Покупець отримує технічний паспорт, витяг із реєстру та право власності.
7. Підписання акту прийому-передачі квартири. На цьому етапі забудовник передає покупцю квартиру. Новий власник оглядає стан приміщення, перевіряє комунікації, оздоблення та підписує акт прийому-передачі.

Останній крок — державна реєстрація права власності в реєстрі нерухомого майна. Після цього покупець офіційно стає власником квартири.

Які можливі ризики та як їх уникнути

Купівля квартири на етапі будівництва — це завжди певний ризик. Щоб придбання житла було безпечним та не принесло неприємних сюрпризів, важливо знати про потенційні проблеми та способи їх уникнення.

Ось які ризики можуть бути при купівлі квартири на етапі будівництва:

• незавершене або затримане будівництво — будинок можуть довго не вводити в експлуатацію або взагалі «заморозити» через фінансові чи юридичні проблеми забудовника;
• проблеми з документами — недійсні дозволи, відсутність права на землю чи порушення будівельних норм можуть призвести до скасування будівництва або судових позовів;
• зміна умов договору — вартість квартири, терміни здачі або обсяг додаткових послуг можуть бути змінені в односторонньому порядку, якщо договір складено невигідно для покупця;
• погана якість будівництва — після здачі будинку можуть з’явитися приховані дефекти, наприклад тріщини, проблеми з комунікаціями або неякісне оздоблення.

Щоб уникнути подібних ризиків, важливо вибирати перевірених забудовників, у яких є досвід роботи, успішно здані об’єкти, позитивні відгуки покупців та всі необхідні документи. Також за потреби варто звернутися до юристів, щоб вони допомогли перевірити документи забудовника або вичитати договір. Усі домовленості із забудовником потрібно фіксувати письмово. Ще одна важлива порада — краще вибирати житловий комплекс, в якому вже є готові черги.

Чому варто звернути увагу на ЖК «Гранд Бурже»

Серед великої кількості нових житлових комплексів особливої уваги заслуговує ЖК «Гранд Бурже». Це проєкт, що поєднує в собі комфорт, вигідне розташування та якісне будівництво. Квартири в ньому вибирають ті, хто цінує продумане планування, вигідну вартість квадратного метра та надійність забудовника.

ЖК «Гранд Бурже» розташований у зручній локації з хорошою транспортною розв’язкою — це центральна частина Бучі. Поруч зупинка громадського транспорту, неподалік Нове шосе та залізнична станція: до Києва легко доїхати на маршрутці, власному авто або електричці. Завдяки розташуванні в центрі можна розраховувати на насичену інфраструктуру: поруч є школи, садочки, магазини, на відстані 2,5 км знаходиться Бучанський міський парк. Однак і в самому ЖК є розвинена інфраструктура, зокрема це торгово-розважальний центр Avenir Plaza з кінотеатром, супермаркетом «Сільпо», спортивним клубом із басейном та іншими закладами.

У житловий комплекс «Гранд Бурже» входять п’ять будинків, чотири з яких повністю побудовані. На вибір є різні планування: від компактних однокімнатних квартир до просторих 2–3-кімнатних помешкань. Особливу увагу забудовник приділив якості будівельних матеріалів і комунікацій, що гарантує довговічність і комфортне проживання. Придбати помешкання можна вже з оздобленням White Box, що дозволяє швидше заселитися та не витрачати багато часу на фінішний ремонт.

Додаткова перевага «Гранд Бурже» — облаштована внутрішня територія, що вільна від авто. У дворі житлового комплексу є озеро з фонтаном, ігрові та спортивні майданчики, місця для відпочинку на відкритому повітрі. Для машин передбачені кілька підземних паркінгів. Територія охороняється, має відеоспостереження та карткову систему доступу.

Вигідні умови розтермінування та гнучкі фінансові програми роблять ЖК «Гранд Бурже» доступним для широкого кола покупців. Якщо потрібне надійне, сучасне та зручне житло в новобудові, цей житловий комплекс точно вартий уваги.