Ремонт квартиры в новостройке: с чего начать, основные этапы, стоимость

Чаще всего квартиры в новостройках сдают в эксплуатацию без чистовой отделки. Это достаточно удобно, так как каждый владелец может сделать ремонт в своем доме с учетом собственных предпочтений. В то же время появляется и много вопросов, в том числе с чего начать ремонт, нужно ли ждать усадки дома, как подготовиться к ремонтным работам и т. п.. В этой статье рассмотрим все принципиальные моменты, касающиеся ремонта квартиры в новостройке.

Состояние квартиры от застройщика

В зависимости от особенностей проекта застройщик может сдавать жилье в эксплуатацию в разном состоянии, что будет влиять на планы по поводу дальнейшего ремонта. Вот какие варианты чаще всего встречаются в новых домах:

• Черновой ремонт. Жилье передают владельцу с голыми стенами из бетона или газоблока, без финишной стяжки, штукатурки, обоев и полов. Электропроводка часто отсутствует или выведена только к щитку, сантехнические коммуникации выполнены в минимальном объеме. В квартире установлены окна, входная дверь и счетчики.
• Предчистовая отделка (white box). Это более дорогой вариант, но он позволяет сэкономить время на базовых работах. В таких квартирах уже сделана стяжка пола, выровнены и оштукатурены стены, проведены электричество и вода, установлены розетки, выключатели и иногда радиаторы отопления.
• Ремонт «под ключ». Такой ремонт не часто встречается, но бывает в ЖК бизнес- или премиум-класса. Владелец получает полностью готовую к заселению квартиру с напольным покрытием, стенами с отделкой, установленной сантехникой, кухонным гарнитуром, дверью и освещением.

В ЖК «Гранд Бурже» квартиры сдают в эксплуатацию с отделкой White Box. Это позволяет максимально сократить время от получения ключей до заселения. В помещениях уже выполнено энергосберегающее панорамное остекление, установлены биметаллические радиаторы отопления, сделан теплый пол на кухне и в санузле. Другие преимущества — разведение под электричество, сантехнику и отопление, чистовая штукатурка стен под обои, лазерная стяжка пола с идеально ровной поверхностью, установлены счетчики. В квартирах также есть бронированная дверь с шумоизоляцией, кирпичные внутренние стены и заведены кабели домофона, интернет и телевидение.

Усадка дома: ждать или нет?

Один из первых вопросов, который возникает перед владельцами квартир в новостройках, стоит ли начинать ремонт сразу или лучше подождать, пока дом «сядет»? Ответ зависит от ряда факторов: типа здания, материалов, качества строительства и бюджета собственника жилья.

В панельных домах усадка обычно незначительна и длится около 6–12 месяцев. В монолитно-каркасных домах этот процесс может занять до 1,5–2 лет. Кирпичные дома также дают усадку, хоть и медленнее. На практике перемены можно увидеть уже после первого отопительного сезона.

Если приступить к финишному ремонту сразу после сдачи дома, есть риск появления трещин на стенах, деформации напольного покрытия, проблем с межкомнатными дверями или плиткой. Это особенно неприятно, если для ремонта использовались дорогостоящие отделочные материалы.

Чтобы решить, когда делать ремонт, следует ориентироваться на потребность в заселении. Если не нужно заселяться в ближайшее время, можно подождать хотя бы год. Если же нужно быстро переехать, лучше выбрать более гибкие материалы, например обои вместо краски, ламинат с подложкой вместо плитки, и оставить возможность для корректировки в будущем. Важно также тщательно выполнить подготовительные этапы (качественную стяжку, гидроизоляцию, армирование), так как это снизит риск появления трещин.

Планировка и подготовка к ремонту в квартире

Успешный ремонт начинается задолго до появления строителей на пороге. Грамотное планирование поможет избежать ошибок, перерасходов и лишних нервов.

Вот основные шаги, которые следует пройти перед стартом работ:

1. Оценка исходного состояния квартиры. Прежде всего, нужно проверить ровность стен, полов и потолков, состояние окон и дверей, наличие и качество коммуникаций (электричества, воды, канализации, вентиляции), соответствие фактической площади данным в техпаспорте. Это поможет понять объем будущих работ и определить, что нужно исправить или доделать.
2. Составление списка потребностей. На этом этапе следует определить, как именно будет использоваться пространство: сколько комнат нужно, какие функции должна выполнять каждая, сколько бытовой техники будет установлено, где будут размещаться рабочее место, зоны хранения, места отдыха, сколько нужно розеток и освещения.
3. Разработка дизайн-проекта или технического плана. Владелец может заказать полноценный дизайн-проект (визуализации и чертежи), выбрать базовый технический план (размещение мебели, сантехники, электричества) или составить четкий и логический план самостоятельно. Проект должен включать в себя планы демонтажа/монтажа, разводку коммуникаций, план освещения, измерения площадей, спецификацию материалов.
4. Составление сметы. На этом этапе следует определить сколько средств есть готовность потратить в общем, приблизительную стоимость работ и материалов, где можно сэкономить без ущерба для качества, какие затраты обязательны, например электрика и сантехника, а какие — по желанию, как декор. Важно учесть резерв 10–20% на непредвиденные расходы.
5. Выбор подрядчика или решение делать самостоятельно. Если выбран первый вариант, стоит сравнить несколько бригад, проверить отзывы, портфолио и наличие договоров. Также важно обсудить сроки, гарантии, этапность оплаты и возможность контроля работы.
6. Получение разрешений (при необходимости). Если есть желание сделать перепланировку, например снести стены, нужно согласовать изменения с соответствующими службами.

Качественная подготовка занимает время, но она — залог того, что ремонт не затянется надолго и не станет «бесконечным проектом».

Основные этапы ремонтных работ

Ремонт квартиры в новостройке — это сложный и поэтапный процесс. Соблюдение правильной последовательности работ позволяет избежать переделывания, сэкономить время и денежные средства. Ниже приведена типовая схема ремонта от «нуля» до готового жилья:

1. Подготовительные работы. Вывоз строительного мусора после застройщика, временное обустройство рабочей зоны, демонтаж лишних конструкций при необходимости перепланировки, защита окон, дверей, стояков от повреждений при ремонте.
2. Черновые работы. Монтаж/демонтаж перегородок и стен при необходимости, проведение новой электропроводки (разводка кабелей, установка розеток, выключателей), монтаж водопроводных и канализационных труб, вентиляционных коробов, установка систем отопления, кондиционирования, звуко- и теплоизоляция.
3. Стяжка полов и выравнивание поверхностей. Выравнивание пола, штукатурка и шпатлевка стен и потолка, грунтование поверхностей перед финишной отделкой.
4. Чистовая отделка. Покраска стен или поклейка обоев, укладка напольных покрытий, монтаж натяжных или гипсокартонных потолков, установка межкомнатных дверей, отделка откосов, плинтусов, декоративных элементов.
5. Монтаж сантехники и электричества. Установка розеток, выключателей, светильников, монтаж смесителей, унитазов, раковин, ванной или душевой кабины, подключение бытовой техники.
6. Финальные работы и уборка. Проверка работы всех коммуникаций, устранение недостатков при наличии, генеральная уборка после ремонта, вывоз остатков материалов и строительного мусора.

Если приобрести квартиру с отделкой white box, можно пропустить самые грязные и сложные этапы и начать сразу с выполнения чистового ремонта.

Типичные ошибки владельцев при выполнении ремонта

Ремонт в новостройке — дело ответственное и затратное, поэтому хочется сделать его «раз и навсегда». Но многие неопытные владельцы сталкиваются с одинаковыми ошибками, которые затем оборачиваются лишними расходами, затягиванием сроков или необходимостью переделывать работу.

Типичные ошибки владельцев при выполнении ремонта в новой квартире:

• Поспешное начало без учета усадки. Если не учесть усадку, есть риск появления трещин, проседания пола или перекоса двери, поэтому финишную отделку следует делать, учитывая усадку дома.
• Отсутствие четкого плана и дизайн-проекта. Без планирования сложно контролировать бюджет, сроки и последовательность работ. Из-за этого часто приходится переделывать уже сделанное, например штробить уже окрашенные стены, потому что нужна дополнительная розетка.
• Экономия на инженерных системах. Желая сэкономить, некоторые владельцы откладывают замену или качественный монтаж электричества, водоснабжения или вентиляции. Устранение таких ошибок в готовом интерьере будет значительно дороже и сложнее.
• Нарушение последовательности работ. Иногда из-за неправильной планировки или отсутствия контроля ремонт происходит «хаотично»: сначала кладут пол, затем сверлят стены или окрашивают их перед монтажом электричества. Это приводит к повреждениям и перерасходам.
• Неправильный выбор материалов. Для ремонта в новостройке следует выбирать более пластичные и адаптивные решения, например обои на флизелиновой основе, ламинат с амортизирующей подкладкой и т. д.
• Нереалистичный бюджет. Многие начинают ремонт с расчетом «в голове», без реальной сметы. В результате сумма расходов может возрасти вдвое из-за изменений решений, дополнительных работ или повышения цен.
• Забытые мелочи. Нередко владельцы забывают место для роутера, достаточное количество розеток, выводы для кондиционеров или подсветку в шкафах. Исправлять это после завершения ремонта — сложно и дорого.

Перед началом работ следует составить чек-лист и посоветоваться с опытным специалистом или дизайнером. Это поможет избежать типичных ошибок и сделать ремонт удобным не только для глаз, но и для жизни.

Стоимость ремонта новой квартиры

Цены на ремонт квартиры в новостройке зависят от многих факторов: площади жилья, его начального состояния, выбранных материалов и т. п. В целом, можно выделить три основных уровня ремонта — эконом, средний и премиум, которые обладают существенной разницей в расходах:

• Эконом-ремонт — от 5 500 до 7 500 грн/м². Простая и функциональная отделка с базовыми материалами (ламинат, обои, недорогая сантехника). Такой вариант подходит для временного проживания или при ограниченном бюджете на ремонт.
• Ремонт среднего класса — от 8 000 до 12 000 грн/м². Здесь используются более качественные материалы, лучше сантехника, современный дизайн без ничего лишнего. Это самый популярный вариант для постоянного проживания.
• Премиум-ремонт — от 13 000 грн/м². Главными особенностями премиального ремонта являются индивидуальный дизайн-проект, дорогостоящие материалы, сложные инженерные решения, декоративное освещение, система «умный дом».

Владельцы часто не учитывают в бюджете дополнительные расходы. Это могут быть услуги дизайнера (от 400 до 1 000 грн/м²), доставка и подъем материалов, изготовление мебели под заказ, например кухни, приобретение бытовой техники и кондиционеров. Также не помешает прибавить 10–15% от общей суммы на форс-мажоры.

Ремонт квартиры в новостройке — это целый комплекс решений, определяющих комфорт и функциональность жилья на годы вперед. Чтобы избежать ошибок, важно оценить исходное состояние квартиры, учесть возможную усадку дома, тщательно спланировать работы и соблюдать последовательность этапов. Четкая планировка, качественные материалы, проверенная бригада и реалистичный бюджет — ключ к успешному ремонту.